日本社会の高齢化が進む中で、「実家じまい」という言葉を耳にする機会が増えています。最新の調査では、実家じまいの選択肢として「売却」を選ぶ方が最多の3割に上る一方で、なんと7割の家庭で「親子が相談していない」という驚くべき実態が明らかになりました。この数字は、多くの家庭が将来直面する可能性のある重要な問題について、十分な準備や話し合いができていないことを示しています。
実家じまいとは何か
実家じまい「売却」が最多の3割 7割が「親子で相談していない」https://t.co/OYONR8mpaW
— 日本経済新聞 電子版（日経電子版） (@nikkei) September 21, 2025
実家じまいとは、親が高齢になったり、亡くなったりした際に、実家の処分や管理方法を決定することです。主な選択肢には以下があります：
- 売却：不動産として市場で売り出す
- 相続：子世代が引き継いで住む、または管理する
- 賃貸：第三者に貸し出して収益を得る
- 解体：建物を取り壊して更地にする
- 空き家として維持：そのまま保持し続ける
売却が最多の3割を占めているということは、多くの家庭で実家を手放す選択をしていることを意味します。
深刻な問題点
コミュニケーション不足の深刻さ
7割の家庭で親子が相談していないという事実は、極めて深刻な問題です。この状況が生み出す具体的な問題には以下があります：
感情的な負担
- 親の思い出の詰まった家を処分することへの罪悪感
- 突然の決断を迫られることによる精神的ストレス
- 兄弟姉妹間での意見の対立
経済的な損失
- 急いで処分することによる安値での売却
- 適切な準備期間がないことによる手続きの遅延
- 税務上の優遇措置を活用できない可能性
法的なトラブル
- 相続手続きの複雑化
- 不動産の名義変更での問題
- 遺産分割でのもめごと
社会全体への影響
個々の家庭の問題にとどまらず、社会全体にも深刻な影響を与えています：
空き家問題の深刻化
- 管理されない空き家の増加
- 地域の景観や治安への悪影響
- インフラの無駄な維持コスト
地域コミュニティの衰退
- 住民の減少による地域活力の低下
- 商店街の閉鎖や公共交通の廃止
- 伝統的な地域文化の消失
実践的な解決策
早期からの親子対話
定期的な話し合いの場を設ける 実家じまいについて話し合うのは、決して縁起の悪いことではありません。年に一度、お正月やお盆などの機会を活用して、家族全員で将来について話し合う時間を作りましょう。
段階的なアプローチ いきなり「実家をどうするか」という重い話題から始めるのではなく、「将来の生活スタイル」や「住みたい場所」といった軽いテーマから徐々に具体的な話題に移行していくことが重要です。
専門家への早期相談
不動産の専門家
- 不動産鑑定士による適正な資産価値の評価
- 不動産会社による市場動向の把握
- 税理士による税務上の最適な処分時期の相談
法的な専門家
- 司法書士による相続登記の準備
- 行政書士による各種手続きのサポート
- 弁護士による相続トラブルの予防策
情報収集と記録の整備
重要書類の整理
- 不動産の権利書や固定資産税の書類
- 建築時の設計図や修繕履歴
- 近隣との境界に関する資料
家族の意向の記録
- 親の希望や思い入れのある場所の確認
- 子世代の将来設計との整合性の検討
- 経済的な負担能力の正直な話し合い
地域資源の活用
自治体のサポート制度 多くの自治体で空き家対策や実家じまい支援の制度が整備されています：
- 空き家バンクへの登録支援
- リフォーム補助金の活用
- 移住促進制度との連携
地域コミュニティとの連携
- 近隣住民との関係維持
- 地域の不動産情報の収集
- 地元密着型の不動産業者との相談
実家じまいを成功させるポイント
感情面への配慮
実家は単なる不動産ではなく、家族の思い出が詰まった大切な場所です。経済的な合理性だけでなく、親の気持ちや家族の絆を大切にした判断を心がけましょう。
時間的な余裕の確保
急な決断は往々にして最適ではない結果を生み出します。可能な限り早い段階から準備を始め、十分な検討時間を確保することが重要です。
複数の選択肢の検討
売却以外にも様々な選択肢があります。家族の状況や地域の特性を考慮して、最適な方法を見つけましょう。
多くの方は、「貸せばいいのに」と思われるかもしれませんね。私も思います。
が、実際の賃貸経営には多くの課題がありそうです。
高い家賃設定の問題点
空室リスクの増大
家賃を相場より高く設定すると、借り手が見つからず長期間空室になる可能性が高まります。特に地方の実家では：
- 周辺の家賃相場が都市部より低い
- 人口減少により需要自体が少ない
- 新築物件との競争が厳しい
機会損失の発生
月10万円で貸せる物件を月15万円に設定して3ヶ月空室になった場合、実質的な損失は：
- 空室期間の損失：15万円×3ヶ月＝45万円
- 適正家賃なら得られた収入：10万円×3ヶ月＝30万円
- 実質損失：75万円相当
厳しい条件設定の弊害
借り手の大幅な限定
過度に厳しい条件（高収入、保証人複数、敷金礼金高額など）は：
- 対象となる借り手を極端に減らす
- 地域の賃貸需要とのミスマッチを生む
- 結果的に長期空室につながる
管理コストの継続
空室期間中も発生する費用：
- 固定資産税・都市計画税
- 建物の維持管理費
- 火災保険料
- 定期的な清掃・点検費用
賃貸経営の現実的な課題
立地による制約
実家の多くは住宅地や郊外にあり：
- 駅からの距離が遠い
- 商業施設へのアクセスが不便
- 若い世代には魅力が薄い
- 必然的に家賃相場が低くなる
建物の老朽化問題
築年数の古い実家では：
- 現代の住宅設備基準に合わない
- 断熱性能や耐震性への不安
- 水回りや電気設備の更新が必要
- リフォーム費用が高額になる可能性
賃貸経営の専門知識不足
多くの一般家庭では：
- 適正な家賃設定の判断が困難
- 入居者トラブルへの対応経験がない
- 税務処理や確定申告の知識不足
- 法的な賃貸借契約の理解不足
より現実的な賃貸戦略
市場調査に基づく適正価格設定
周辺相場の調査方法：
- 不動産ポータルサイトでの類似物件チェック
- 地元不動産会社への相談
- 賃貸管理会社による査定
- 行政の住宅統計データの活用
ターゲットに合わせた条件設定
高齢者向け
- バリアフリー改修
- 見守りサービスの提供
- 医療機関への近接性をアピール
ファミリー向け
- 庭付きの魅力を活かす
- 学校区の良さをアピール
- 駐車場の確保
若年層向け
- リノベーションによる現代的な内装
- Wi-Fi環境の整備
- 家賃を抑えた設定
プロによる管理委託の検討
賃貸管理会社への委託により：
- 適正な家賃設定のアドバイス
- 入居者募集から契約まで一括対応
- トラブル時の迅速な対応
- 税務処理のサポート
売却vs賃貸の判断基準
賃貸が有利な場合
- 立地が良く安定した需要が見込める
- 建物の状態が良好でリフォーム費用が少ない
- 長期的な資産保有を希望
- 賃貸経営の知識・時間・資金に余裕がある
売却が有利な場合
- 立地的に賃貸需要が少ない
- 建物の老朽化が著しい
- 遠方にあり管理が困難
- まとまった現金が必要
- 相続税の支払いが必要
賃貸のケースの小括
「高い家賃で厳しい条件」での賃貸は、理論上は収益性が高く見えますが、実際には空室リスクが高まり、結果的に収益性が低下する可能性が高いのが現実です。
重要なのは：
- 市場の現実を受け入れること
- 適正な条件設定をすること
- 継続的な管理コストを考慮すること
- 専門家のアドバイスを活用すること
実家じまいで賃貸を選択する場合は、感情的な価値観ではなく、客観的な市場分析に基づいた現実的な戦略を立てることが成功の鍵となります。
まとめ
実家じまいは、多くの日本の家庭が直面する避けることのできない課題です。7割の家庭で親子が相談していないという現状は、この問題の深刻さを物語っています。しかし、早期からの対話と準備により、家族全員が納得できる解決策を見つけることは十分可能です。
大切なのは、実家じまいを「問題」として捉えるのではなく、「家族の新しいステージへの移行」として前向きに取り組むことです。親子で率直に話し合い、専門家の助言を得ながら、それぞれの家庭に最適な方法を見つけていきましょう。
今からでも遅くありません。まずは家族での小さな会話から始めて、将来への準備を進めていくことをお勧めします。
